Preguntas frecuentes

Brikex es una firma española de intermediación y estructuración de operaciones inmobiliarias distressed off-market. Identificamos créditos hipotecarios fallidos (NPLs) y activos REO en flujo institucional, analizamos cada activo en profundidad (jurídico, registral, ocupacional y económico) y lo presentamos a inversores profesionales que lo adquieren directamente en su propio nombre. Brikex actúa exclusivamente como intermediario y gestor de la operación, nunca como custodio ni receptor de fondos. Diferencia clave: acceso a operaciones que no figuran en marketplaces públicos. Desde diciembre 2024 hemos intervenido en 27 operaciones.

Existen dos canales principales: plataformas marketplace que listan operaciones públicamente (acceso democratizado, tickets bajos, retornos históricos 18-25%) versus intermediarios especializados como Brikex que acceden a operaciones privadas (operaciones off-market, due diligence privada previa, tickets desde 10.000 euros, retornos históricos 20-40%). No son competencia directa; sirven a perfiles y segmentos diferentes. En Brikex el inversor adquiere el activo directamente; Brikex no intermedia ni custodia capital.

Identificamos activos distressed en flujo institucional, verificamos el descuento real sobre valor de mercado y analizamos exhaustivamente cada operación (jurídico, registral, ocupacional, económico). A continuación presentamos la operación con documentación de due diligence completa a inversores profesionales. Es el inversor quien decide y quien adquiere el activo en su propio nombre; Brikex no recibe ni gestiona su dinero. El plazo orientativo de cada operación es de 6-18 meses. El resultado de la operación corresponde íntegramente al inversor titular del activo.

Equipo de tres socios con responsabilidades operativas reales, más especialistas en análisis jurídico, financiero y comercial. Llevamos años operando en el mercado distressed inmobiliario español con un track record consolidado: 27 operaciones cerradas, 5 millones de euros movidos, valor subyacente 6,2 millones.

Nos enfocamos en recuperación de valor, no en especulación. Cada operación parte de un descuento real verificado sobre valor de mercado, due diligence jurídica exhaustiva, plazo estimado con margen prudencial de 3-4 meses y margen de seguridad en costes. Este enfoque busca reducir la probabilidad de imprevistos. Toda operación inmobiliaria distressed conlleva riesgo, incluido riesgo de pérdida. Los resultados históricos no garantizan resultados futuros.

Tres tipologías principales: NPL (créditos hipotecarios en mora), REO (activos adjudicados a banca), CDR (cesiones de remate). El mix aproximado es 40% NPL, 45% REO, 7% CDR y el resto otras estructuras. Cada tipología tiene un análisis de riesgo específico y un plazo estimado diferente.

27 operaciones cerradas o en fase de cierre entre diciembre 2024 y marzo 2026, incluyendo operaciones totalmente resueltas y operaciones recientes en fase final. Las cifras se actualizan trimestralmente. Los datos de rentabilidad de operaciones pasadas son información histórica y no constituyen una previsión ni una promesa de rendimiento para operaciones futuras.

Las operaciones intermediadas por Brikex han supuesto aproximadamente 5 millones de euros en adquisición de activos a fondos institucionales, con un valor de mercado subyacente estimado de 6,2 millones de euros. Brikex no gestiona ni custodia capital de terceros. Cada inversor adquiere y mantiene la titularidad de su propio activo. La retribución de Brikex procede de honorarios de intermediación y gestión, no de la captación de fondos.

Los datos históricos de operaciones ya cerradas se facilitan como referencia de la actividad pasada de Brikex, expresados siempre como porcentaje sobre el plazo de cada operación. Estos datos son información histórica y no constituyen una promesa ni garantía de rendimiento. Cada operación es independiente, los resultados varían y existe riesgo de pérdida. Brikex no garantiza ningún rendimiento. El detalle concreto de cada operación se entrega al inversor profesional antes de su decisión.

El resultado de cada operación se expresa como porcentaje sobre el plazo estimado de esa operación concreta, no como una tasa anualizada aislada. El resultado depende del precio de salida del activo y del tiempo real hasta el cierre, factores ajenos al control de Brikex. Se trata siempre de una estimación sujeta a riesgo. No es un producto financiero líquido ni un rendimiento garantizado.

Entre 6 y 18 meses, con un plazo medio de 12 meses. El plazo concreto depende de la tipología (NPL más lento que REO) y de la fase procesal. Siempre comunicamos el plazo estimado con un margen prudencial agregado. Por ejemplo, si estimamos el cierre en 10 meses, comunicamos 14 meses.

Toda operación inmobiliaria distressed conlleva riesgo, incluido riesgo de pérdida del capital invertido. El historial pasado es fruto de una metodología prudente, no de la ausencia de riesgo, y no garantiza resultados futuros. La metodología busca mitigar los riesgos principales: alargamiento procesal, caída de valor de mercado y vicios ocultos. Mitigar no es eliminar. Cada inversor asume el riesgo de la operación sobre el activo del que es titular.

Tres mecanismos de prudencia en el análisis: modelizar el precio de salida por debajo del comparable más conservador, estimar al alza los costes operativos (reformas, impuestos, gestión, intermediación) para absorber imprevistos, y añadir un margen de 3-4 meses sobre el plazo estimado. Estos mecanismos buscan reducir la probabilidad de imprevistos. Una operación puede alargarse o registrar un resultado inferior al previsto, e incluso una pérdida.

Brikex se retribuye mediante honorarios de intermediación y gestión vinculados a cada operación concreta. No capta fondos ni cobra comisiones recurrentes de gestión de patrimonio. Los honorarios aplicables se desglosan de forma transparente en la documentación de cada operación, antes de que el inversor profesional tome su decisión.

El importe mínimo de participación es 10.000 euros y no existe importe máximo. El tope lo marca el precio del activo concreto y la capacidad del propio inversor. En operaciones de adquisición individual, el importe equivale al precio del activo de esa operación. Brikex se dirige a inversores profesionales con capital propio disponible, no a pequeños ahorradores. El inversor adquiere el activo en su nombre. Brikex no recibe ni custodia ese importe.

No existe importe máximo. La única recomendación es no destinar a una operación capital que se pueda necesitar a corto plazo, ya que se trata de operaciones ilíquidas con un horizonte razonable de 18-24 meses. Algunos inversores han participado en varias operaciones distintas. El límite efectivo es el capital propio que cada inversor pueda mantener inmovilizado durante ese plazo.

Mediante instrumentos jurídicos estándar de adquisición de activos: cesión de crédito, compraventa directa del activo o, cuando proceda, vehículos societarios de coinversión entre inversores. En todos los casos existe documentación notarial o privada con asistencia jurídica, y el inversor adquiere directamente la titularidad. Brikex actúa como intermediario y no es parte receptora de los fondos. La fórmula concreta se acuerda en cada operación.

No. Las operaciones distressed off-market son ilíquidas por naturaleza. El inversor es titular del activo y obtiene el resultado al venderse este. No existe un mecanismo de salida anticipada. Por eso es imprescindible destinar únicamente capital propio que se pueda mantener inmovilizado con un horizonte mínimo de 18-24 meses. Si se necesita liquidez antes, este tipo de operación no es adecuada.

El inversor mantiene la titularidad del activo hasta el cierre de la operación. Al estimar la operación se añade un margen de plazo para absorber posibles alargamientos. Históricamente los alargamientos se han mantenido dentro de ese margen. Un alargamiento mayor puede reducir el resultado final de la operación. Es un riesgo que el inversor asume como titular del activo.

La conversación inicial es una llamada de unos 30 minutos sobre perfil, capital disponible, horizonte y tolerancia al riesgo. Después se proporciona acceso al historial de operaciones cerradas y a una operación en curso como referencia. Si hay encaje, se presenta una operación concreta con su análisis completo y su documentación de riesgos. El inversor decide y formaliza jurídicamente la adquisición del activo. Durante la operación se proporciona seguimiento con reporting periódico hasta el cierre.

Contactando directamente con el equipo de Brikex en hello@brikex.com. En una primera llamada se valora el encaje entre el perfil del inversor y las operaciones disponibles. Si hay encaje, se envía la documentación detallada de la operación de interés, incluida la información de riesgos. El proceso suele durar entre 2 y 4 semanas desde el contacto hasta la formalización.

Toda operación conlleva riesgo, incluido riesgo de pérdida de capital. El riesgo principal es el alargamiento del plazo o una complejidad procesal inesperada. El riesgo secundario es la variación del valor de mercado del inmueble durante la ejecución. El riesgo terciario son vicios ocultos no detectados en la due diligence. Brikex trabaja para mitigarlos mediante análisis previo exhaustivo, márgenes de plazo y coste y criterios de seguridad. El riesgo no se elimina y lo asume el inversor titular del activo.

La principal cobertura es que la operación está respaldada por un activo inmobiliario real del que el inversor es titular, adquirido con descuento sobre valor de mercado. A ello se suman el análisis jurídico riguroso previo y márgenes de seguridad dimensionados para escenarios adversos. Ninguna de estas cautelas constituye una garantía de devolución de capital ni de rendimiento. El resultado depende de la evolución de la operación y del activo. Brikex no oculta los riesgos, los explica.

Nuestro modelo absorbe caídas de hasta el 20% en valor de mercado porque compramos con descuento suficiente. El margen de seguridad está dimensionado para escenarios pesimistas. Es posible pero raro en el contexto actual español. Si ocurre, la operación se alarga pero no genera pérdida. Caídas superiores pueden reducir el resultado final.

Al estimar la operación se añade un margen de plazo para absorber complicaciones procesales. Históricamente los alargamientos se han mantenido dentro de ese margen. Un alargamiento más severo puede reducir el resultado final de la operación o, en escenarios adversos, generar pérdidas. El inversor mantiene la titularidad del activo hasta el cierre y asume ese riesgo.

Brikex es intermediario y gestor de la operación, nunca custodio ni receptor de fondos. En ningún momento el dinero del inversor pasa por las cuentas de Brikex. El inversor adquiere y paga el activo directamente, y figura como titular en la documentación legal. Si Brikex cesara su actividad, la titularidad y los derechos del inversor sobre su activo permanecerían intactos.

La due diligence previa incluye inspección física, registral, ocupacional y jurídica exhaustiva. Los vicios documentados se descuentan del precio antes de ofrecerlo al inversor. Los vicios realmente ocultos (muy raros después de un análisis riguroso) se absorben dentro del margen de seguridad. Esto es lo que Brikex asume como riesgo en primera instancia.

No existen seguros específicos para operaciones distressed off-market. La principal cobertura es estructural: la operación está respaldada por un activo real, con análisis previo y márgenes de seguridad, aunque ello no garantiza el resultado. Algunos inversores estructuran vehículos societarios propios por motivos fiscales. Es una decisión individual y no obligatoria. Brikex recomienda asesoramiento fiscal y jurídico independiente.

Los marketplaces minoristas ofrecen acceso a operaciones públicamente listadas. Brikex intermedia operaciones off-market no listadas, con due diligence privada previa, dirigidas a inversores profesionales que adquieren el activo directamente desde 10.000 euros y sin importe máximo. Son modelos y segmentos distintos, no competidores directos. En ningún caso Brikex capta fondos ni gestiona patrimonio de terceros.

El crowdfunding ofrece operaciones pequeñas, tickets bajos, mayor diversificación automática y retornos bajos del 8% al 15%. Brikex ofrece operaciones mayores, tickets significativos, diversificación manual y retornos superiores del 20% al 40%. El crowdfunding toma riesgo diversificado; Brikex toma riesgo concentrado pero con análisis exhaustivo.

Los fondos ofrecen liquidez, diversificación automática, comisiones altas del 2% al 3% anuales y retornos comprimidos del 8% al 12%. Brikex ofrece operativas ilíquidas, sin comisiones recurrentes, con retornos superiores del 20% al 40%. No es competencia, son modelos diferentes para objetivos diferentes. Fondos para un core estable, Brikex para una alternativa con retorno superior.

El inmobiliario tradicional requiere capital inicial muy alto, conlleva riesgo de inquilino problemático, sufre vacío ocupacional y ofrece retornos del 4% al 6% neto. Brikex requiere capital manejable, tiene plazo definido, los activos carecen típicamente de carga de arrendamiento y ofrece retornos del 20% al 40%. Retornos superiores más plazo definido frente a renta perpetua con complejidad.

El mercado NPL general opera a márgenes del 18% al 25%. Brikex históricamente ha operado a márgenes del 20% al 40%. La diferencia se explica por un análisis previo exhaustivo que evita vicios que otros no detectan, costes operativos contenidos y aversión a operaciones cuyo margen no soporta un escenario pesimista. Los fondos grandes pueden asumir más riesgo en busca de mayor volumen. Brikex prioriza la calidad de la operación sobre el volumen.

Para inversores profesionales con capacidad y conocimiento para asumir el riesgo de operaciones inmobiliarias distressed. La participación es posible desde 10.000 euros, sin importe máximo, tanto en operaciones de coinversión como en adquisiciones individuales. El denominador común es capital propio que se pueda mantener inmovilizado 18-24 meses y comprensión real de los riesgos. No es un producto para pequeños ahorradores que busquen un depósito o un rendimiento garantizado.

Típicamente reporting trimestral o a demanda según acuerdo con el inversor. El reporte incluye status legal/ocupacional, valoración actualizada, timeline previsto y riesgos emergentes. Algunos inversores piden mensual, otros semestral. Se acuerda al inicio.

Sí. A diferencia de estructuras masivas, el inversor que participa en una operación intermediada por Brikex tiene acceso directo al equipo que gestiona esa operación. No hay atención al cliente centralizada. El inversor habla directamente con quien conoce su activo. Es una ventaja operativa de trabajar con Brikex.

Cuando el activo se vende, el importe de la venta corresponde al inversor titular del activo, que es quien percibe el resultado de su propia operación. Los gastos asociados y los honorarios de Brikex se descuentan según lo pactado en la documentación de la operación. El cobro se materializa una vez recibido el pago del comprador final, normalmente entre 5 y 10 días después. Brikex no es parte receptora ni custodia del importe.

Sí, pero bajo NDA. El equipo comparte el track record de operaciones cerradas y puede mostrar una operación abierta en curso como referencia de formato y due diligence. Todo bajo confidencialidad. Esto te permite evaluar el rigor del análisis antes de comprometer capital.

No. Al cierre de una operación, el inversor percibe el resultado de su activo y decide libremente si desea participar en una nueva operación o no. Varios inversores han participado en operaciones sucesivas. Es siempre una decisión individual y sin ningún compromiso de continuidad.

Sí. Si surge un riesgo o una complicación, Brikex lo comunica de inmediato con contexto, opciones y una recomendación. Como titular del activo, el inversor participa en la decisión sobre cómo proceder. La transparencia es un principio operativo de Brikex.

Se estima entre 300.000 y 400.000 viviendas en situación NPL en distintas fases. De esas, aproximadamente 70.000 están en mercado secundario vía fondos. Los fondos venden anualmente carteras por cientos de millones de euros. El cuello de botella no es el origen, es la capacidad de absorción del comprador.

Fase de maduración rápida. Regulación clarificándose, fondos más activos en desinversión y competencia creciente por el capital de inversores sofisticados. Momento favorable para entrar. Post-2027 el mercado probablemente se normalice, los spreads se compriman y las oportunidades sean más comunes pero menos rentables.

La Ley de Eficiencia Procesal 2024-2025 modificó los procedimientos en subastas públicas, desplazando más flujo hacia operaciones estructuradas entre fondos e inversores privados, que es donde opera Brikex. Esto favorece a los intermediarios especializados con acceso institucional. No se anticipan cambios negativos en el horizonte cercano. La tendencia regulatoria apunta hacia mayor claridad en los procesos.

Brikex opera en las principales ciudades españolas: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y zonas secundarias con demanda contrastada. No opera en zonas deprimidas o de demanda incierta. La ubicación es un factor de riesgo clave. Solo se aceptan activos con demanda real comprobada.

Family offices, gestores de patrimonio y profesionales con capital propio disponible para un horizonte de 18-24 meses. El perfil varía, pero el denominador común es la comprensión real del riesgo de operaciones distressed, un horizonte largo y la capacidad de asumir ese riesgo de forma informada.

Ninguna actualmente. Tendencias positivas: más fondos desinvirtiendo, regulación clara, sofisticación de los intermediarios. Tendencias neutrales: las tasas altas hacen la venta de activos más lenta. Sin señales de colapso. El momento es favorable para Brikex.

El contexto actual combina un stock elevado de NPL disponibles, fondos activos en desinversión y un marco regulatorio que se va clarificando. Es un momento de actividad intensa en el mercado distressed. No obstante, esto no constituye una recomendación de inversión. Cada inversor debe valorar su situación y, si lo considera, buscar asesoramiento independiente antes de decidir.

Depende de la estructura jurídica de cada operación. Habitualmente se solicita documento de identidad, acreditación del origen y disponibilidad de los fondos a efectos de prevención de blanqueo de capitales, y firma de la documentación de adquisición del activo. El equipo de Brikex indica la documentación concreta de cada operación.

Como titular del activo, el inversor debe disponer del capital, revisar la documentación de due diligence y de riesgos, firmar los documentos de adquisición y mantener la posición durante todo el ciclo de la operación. La gestión operativa la realiza Brikex como intermediario, pero la titularidad y la decisión corresponden siempre al inversor.

En hello@brikex.com o a través del formulario web. El equipo responde en un máximo de 48 horas. Los inversores con operaciones en curso disponen de contacto directo con su gestor asignado. La primera llamada exploratoria es gratuita y sin compromiso.